【导读】 全租房（전세）是韩国特有的住房租赁制度，租客缴纳高额保证金即可免月租入住。但这一制度也催生了大量保证金诈骗案件。本文将为在韩华人详细解析全租房押金安全要点，教你识别风险、保护自身权益。
一、全租房制度详解
什么是全租房？
全租房是韩国独有的住房租赁模式：
- 租客向房东一次性缴纳房屋市场价的 50%-80% 作为保证金
- 租约期通常为 2年（可续约2年）
- 租期内 无需支付月租，免费居住
- 租约到期后，房东须 全额退还 保证金
为什么全租房有风险？
- 金额巨大：保证金通常数千万至数亿韩元
- 依赖房东信用：退还完全依赖房东履约能力
- 信息不透明：房屋抵押状况难以及时掌握
- 追偿困难：房东跑路后追回保证金难度极大
二、保证金诈骗的常见套路
套路一："一房多押"骗局
操作手法： 房东将同一套房屋同时以全租方式出租给多人，收取多笔保证金后消失。
典型案例： 2023年首尔某公寓，房东将房屋同时租给3名租客，收取总计4.5亿韩元保证金后失联。调查发现，该房屋早已被抵押给银行，且房东负债累累。
防范要点：
- 签约前务必进行 등기부등본（房产登记簿） 查询
- 确认房屋是否已登记其他租赁权
- 检查房东是否为登记的所有权人
套路二：虚假房东骗局
操作手法： 骗子冒充房东或持有虚假委托书，与租客签订全租合同后卷款跑路。
识别方法：
- 核实房东身份证件与房产登记所有人是否一致
- 如为代理人，要求提供经公证的委托书
- 通过房产登记簿确认所有权人信息
套路三：债务陷阱房
操作手法： 房东将已抵押给银行的房屋出租，收取保证金后停止还贷，银行拍卖房屋，租客保证金无法追回。
风险信号：
- 房东急于出租，租金异常优惠
- 拒绝提供房产登记簿
- 催促尽快签约付款
套路四："保证保险"骗局
操作手法： 部分不良中介推销所谓的"保证金保证保险"，实际保险条款存在大量免责条件，出险时无法赔付。
注意： 真正的 전세보증금반환보증（全租保证金返还保证） 需满足严格条件，且并非100%保障。
三、签约前必查清单
1. 房产登记簿查询（등기부등본）
必须确认的信息：
- 房屋所有权人（与签约方是否一致）
- 房屋抵押状况（抵押权人、金额）
- 是否有查封、拍卖等限制
- 是否已登记其他租赁权
查询方式：
- 互联网登记所（인터넷등기소）：https://www.iros.go.kr
- 费用：约1,000韩元
- 需房屋地址或地号
风险评估公式：
房屋市场价 - 抵押贷款余额 - 其他优先债权 = 可用保证金空间
可用空间应大于你的保证金金额，否则存在风险。
2. 房东信用调查
调查内容：
- 房东是否有多次诉讼记录
- 是否为失信被执行人
- 其他房产的租赁纠纷历史
查询渠道：
- 大法院互联网登记所
- 信用信息查询机构（NICE/코리아크레딧뷰로）
3. 房屋实际勘察
必查项目：
- 房屋实际状况与描述是否一致
- 是否存在未披露的瑕疵
- 物业管理费、公共费用缴纳情况
- 邻里环境是否适合居住
四、签约时的注意事项
1. 合同条款审查要点
必备条款：
- 房屋基本信息（地址、面积、用途）
- 保证金金额及支付方式
- 租期及续约条件
- 保证金退还条件和时间
- 房屋维护责任划分
- 提前解约条款
警惕条款：
- 单方面有利于房东的违约金条款
- 模糊不清的"房屋原状恢复"要求
- 排除房东责任的免责条款
2. 支付方式安全
推荐方式：
- 银行转账（保留完整凭证）
- 通过不动产中介的第三方托管
避免方式：
- 现金支付（难以举证）
- 转账至非房东账户
- 分期支付（失去谈判筹码）
3. 必须取得的文件
- 全租合同原件（双方签字盖章）
- 房产登记簿复印件
- 房东身份证复印件
- 保证金收据
- 房屋交接确认书（入住前状态照片/视频）
五、入住后的权益保护
1. 租赁权登记（전입신고）
重要性：
- 确立租赁权的公示效力
- 优先于后续设立的抵押权
- 对抗新房东（房屋转让后仍有效）
办理时限： 签约后 30日内 必须办理
办理地点： 居住地洞事务所（동사무소）或网上办理
2. 定期监控房屋状况
建议频率：
- 每6个月查询一次房产登记簿
- 关注是否有新增抵押或查封
预警信号：
- 发现新增大额抵押
- 收到法院相关通知
- 房东突然失联
3. 保证金保险（强烈推荐）
전세보증금반환보증（全租保证金返还保证保险）：
- 由韩国住宅城市保证公社（HUG）或首尔保证保险提供
- 房东违约时由保险公司先行赔付
- 保费约为保证金的 0.1-0.3%
投保条件：
- 房屋评估价值足够覆盖保证金
- 房东同意（部分产品需要）
- 通过保险公司审核
六、退租时的保证金返还
1. 退租流程
正常流程：
- 租约到期前30日通知房东不续约（如适用）
- 搬家并清洁房屋
- 与房东共同确认房屋状态
- 结清水电煤气等费用
- 房东返还保证金
- 办理租赁权注销登记
2. 房东拖延返还的应对
第一步：书面催告
- 发送内容证明邮件（내용증명）
- 要求明确返还日期
第二步：法律途径
- 向租赁住宅纠纷调解委员会申请调解
- 提起民事诉讼
- 申请财产保全（防止房东转移资产）
第三步：强制执行
- 获得胜诉判决后申请强制执行
- 查封拍卖房屋或其他财产
3. 房屋状态争议的处理
常见争议：
- 房东以"房屋损坏"为由克扣保证金
- 要求支付不合理的"恢复原状"费用
应对策略：
- 入住时拍照/录像留存证据
- 正常磨损不应由租客承担
- 必要时申请第三方评估
七、紧急情况处理
发现房东失联怎么办？
立即行动：
- 确认房东是否真的失联（尝试多种联系方式）
- 查询房产登记簿，确认房屋状况
- 联系保险公司（如已投保保证金保险）
- 寻求法律帮助，准备诉讼
房屋被法院拍卖怎么办？
租赁权保护：
- 已登记的租赁权可对抗拍卖买受人
- 买受人有义务继续履行租赁合同
- 租约到期后应向买受人请求返还保证金
风险防范：
- 拍卖前尽早行使权利
- 考虑参加拍卖取得房屋所有权
- 必要时以租赁权对抗执行
八、专业服务推荐
同朋法律全租房法律服务
签约前服务：
- 房产登记簿查询与分析
- 房东信用调查
- 合同条款审查
- 风险评估报告
纠纷处理服务：
- 保证金返还催告
- 调解/诉讼代理
- 财产保全申请
- 强制执行协助
服务优势：
- 中韩双语服务
- 熟悉韩国租赁法律
- 丰富的实务经验
- 合理的收费标准
九、结语
全租房制度虽有风险，但通过谨慎的调查和完善的法律保障，完全可以安全使用。记住以下黄金法则：
- 查：签约前必查房产登记簿
- 证：保留所有交易凭证
- 保：购买保证金返还保险
- 登：及时办理租赁权登记
- 询：有疑问及时咨询专业律师
同朋法律咨询愿为在韩华人的居住安全保驾护航，如需帮助，欢迎随时联系我们。
【免责声明】 本文仅供一般性法律信息参考，不构成具体法律建议。具体案件请咨询专业律师。
【紧急联系方式】
- 韩国消费者院：1372
- 租赁住宅纠纷调解委员会：02-3480-7100
- 法律援助热线：132
本文撰写日期：2026年2月12日