💡 关键词：海外华人房产被占、跨国房产纠纷、中国房产维权、人在国外国内房子被占了
😰 痛点：辛苦打工几年，回国发现房子没了
在韩国打拼的华人朋友们，很多人在国内都有房产——可能是父母留下的老宅，可能是自己出国前买的房子，也可能是婚后和配偶共同购置的财产。
你人在韩国辛苦打工，每年就回国一两次，房子委托给亲戚"照看"。结果这次回国，发现：
- 房子里住着陌生人，说是你亲戚把房子租出去了
- 门锁被换了，你根本进不去
- 房产证被亲戚拿着，说房子早就"送"给他了
- 房子正在装修，亲戚说要"借住几年"
- 更极端的：房子已经被卖了，钱被亲戚卷走了
这不是电视剧情节，这是真实发生在无数海外华人身上的案例。
据统计，海外华人涉及国内房产的纠纷中，超过40%与亲戚占用、侵占有关。很多华人因为工作忙、距离远、怕伤和气，选择了忍让。但忍让往往换来的是对方的得寸进尺。
今天这篇文章，同朋法律把海外华人房产维权的完整流程给你讲清楚，让你不用回国也能维护自己的合法权益。
📖 真实案例：张先生的房子怎么就没了
张先生（化名）2018年来到韩国打工，在国内有一套价值300万的房产，是父母留给他的。出国前，他把房子委托给堂兄"帮忙照看，偶尔打扫一下"。
2024年，张先生准备回国发展，提前联系堂兄说要收回房子。结果堂兄支支吾吾，最后说："这房子我一直住着，装修也是我花的钱，你要收回得补偿我80万。"
张先生回国后才发现：
- 堂兄一家已经在房子里住了5年
- 门锁全部更换，自己的钥匙打不开
- 堂兄声称有"口头协议"，说这房子已经卖给他了
- 更夸张的是，堂兄还伪造了一份"赠与协议"
张先生一开始选择协商，愿意支付10万作为补偿。但堂兄坚持要80万，否则不搬。协商了3个月无果，张先生找到了我们。
我们采取的法律手段：
- 财产保全：向法院申请查封房产，防止堂兄转移或出售
- 确权诉讼：起诉确认房产所有权归张先生所有
- 排除妨害诉讼：要求堂兄立即搬离
- 赔偿诉讼：要求堂兄支付5年占用费（按市场价租金计算）
最终结果：
- 法院判决房产归张先生所有
- 堂兄30天内搬离
- 堂兄赔偿占用费25万元
- 诉讼费用和律师费由堂兄承担
从起诉到执行完毕，整个过程用了4个月，张先生全程在韩国，通过委托律师办理，只回国一次（开庭时）。
🎯 核心问题：海外华人房产维权的4大难点
难点一：人在国外，怎么起诉？
解决方案：委托国内律师代理
根据《中华人民共和国民事诉讼法》，海外华人可以委托国内律师全权代理诉讼。你需要：
- 签署《授权委托书》
- 进行公证认证（韩国公证 + 中国领事认证，或海牙认证）
- 律师持授权书即可代为立案、出庭、申请执行
海牙认证（2023年11月生效）：
- 中国加入《海牙公约》后，韩国出具的公文书只需办理"附加证明书"（Apostille）即可在中国使用
- 省去了繁琐的领事认证流程
- 办理时间从1个月缩短到1周
难点二：证据在国内，怎么收集？
解决方案：律师调查 + 法院调取
你不需要亲自回国收集证据，可以委托律师：
- 到房管局调取房产登记信息
- 到派出所调取户籍信息
- 到银行调取转账记录（如涉及房款纠纷）
- 申请法院调取监控录像、通话记录等
你需要提供的证据（可在韩国准备）：
- 房产证照片/扫描件
- 购房合同、付款凭证
- 与占用人的沟通记录（微信、短信、邮件）
- 房屋现状照片、视频
- 知情人的联系方式（如邻居、其他亲戚）
难点三：胜诉了，对方不搬怎么办？
解决方案：申请法院强制执行
法院判决后，如果对方拒不搬离，你可以申请强制执行：
- 法院发出《执行通知书》
- 限期不搬，法院强制清场
- 必要时可申请司法拘留（对拒不执行判决的当事人）
执行阶段律师可以全权代理，你无需回国。
难点四：诉讼周期多长？费用多少？
时间成本：
- 一审：3-6个月
- 二审（如有）：2-4个月
- 执行：1-3个月
- 总计：6个月-1年
费用成本：
- 诉讼费：按标的额计算，300万房产约2-3万
- 律师费：根据案件复杂程度，一般3-10万
- 公证认证费：约2000-5000元
- 总计：5-15万元（可申请由败诉方承担）
⚠️ 避坑指南：这些证据一定要提前保存好！
很多海外华人维权失败，不是因为法律不保护你，而是因为证据不足或证据灭失。以下是你出国前就应该做好的准备工作：
| 证据类型 | 为什么重要 | 建议做法 |
|---|---|---|
| 房产证原件 | 证明你是合法所有权人 | 随身携带出国，或存放在安全的地方（如银行保险箱） |
| 房产登记信息 | 确认房产仍在自己名下 | 定期让国内亲友到房管局查询并拍照 |
| 与受托人的书面协议 | 明确委托权限，防止"假委托变真占用" | 即使是亲戚，也要签书面协议，明确"仅为照看，不得居住、出租、抵押" |
| 房屋现状照片/视频 | 证明房屋被占用的事实 | 每次回国都要拍照录像， timestamp 很重要 |
| 沟通记录 | 证明你一直在主张权利 | 所有微信、短信、邮件都要保存，不要删除 |
| 知情证人 | 在证据不足时可作为补充 | 保留邻居、物业、其他亲戚的联系方式 |
⚠️ 特别提醒：很多华人碍于情面，把房产证原件交给亲戚"保管"，这是最危险的做法。房产证在谁手里，谁就掌握了主动权。
🚀 行动指南：发现房子被占，一步一步这么做
第一步：确认事实（1-3天）
委托国内亲友或律师：
- 实地查看房屋现状（拍照、录像）
- 到房管局查询房产登记信息（确认是否被过户、抵押）
- 了解占用人是谁、住了多久、是否支付费用
第二步：正式通知（书面律师函）
委托律师发送《律师函》：
"本律师受XXX委托，正式通知您：您目前占用的位于XXX的房产，产权人为XXX。请您于收到本函之日起X日内搬离并归还房屋。逾期不搬，我方将依法提起诉讼，追究您的法律责任。"
律师函的作用：
- 正式表明你的立场
- 中断"诉讼时效"（3年）
- 作为后续诉讼的证据
- 给对方心理压力
第三步：财产保全（立案前或立案时）
向法院申请财产保全：
- 查封房产（防止被转移、出售、抵押）
- 冻结占用人银行账户（如有租金收入等）
保全需要提供担保，可以是：
- 现金担保
- 保险担保
- 房产担保
第四步：提起诉讼
根据具体情况，选择诉讼类型：
| 情况 | 诉讼类型 | 诉讼请求 |
|---|---|---|
| 房产在你名下，被他人占用 | 排除妨害纠纷 | 搬离 + 支付占用费 |
| 房产被过户到他人名下 | 确认所有权纠纷 | 确认房产归你所有 |
| 房产被出售 | 返还原物纠纷 + 赔偿损失 | 返还售房款 + 赔偿损失 |
| 涉及遗产继承 | 继承纠纷 | 确认继承权 + 分割遗产 |
第五步：执行判决
胜诉后，对方拒不履行的，申请法院强制执行：
- 强制清场
- 强制过户
- 拍卖房产清偿债务
📌 关键法律规定（海外华人必知）
| 项目 | 具体规定 | 法律依据 |
|---|---|---|
| 诉讼时效 | 物权保护：3年；所有权确认：不受时效限制 | 《民法典》第188条、第196条 |
| 管辖法院 | 房产所在地基层人民法院 | 《民事诉讼法》第33条 |
| 涉外送达 | 可通过外交途径、邮寄、公告等方式送达 | 《民事诉讼法》第267条 |
| 外籍身份 | 已加入外籍不影响继承权和财产权 | 《民法典》第1126条 |
| 委托代理 | 可委托国内律师全权代理，需公证认证 | 《民事诉讼法》第59条 |
💬 常见问题 FAQ
Q1：我已经加入韩国国籍，还能继承国内房产吗？
可以。根据《民法典》，外籍人士享有与中国公民同等的继承权。只要你是合法继承人（子女、配偶、父母等），无论国籍，都可以继承国内房产。
Q2：房子被亲戚住了10年，我还能要回来吗？
可以，但要看具体情况：
- 如果房产一直在你名下，你有权随时要求返还
- 如果涉及诉讼时效（对方主张"占有取得"），你需要证明你一直在主张权利（如催告函、沟通记录）
- 建议尽早采取法律行动，拖得越久越被动
Q3：我在韩国，必须回国才能起诉吗？
不需要。你可以：
- 在韩国办理委托公证（委托国内律师）
- 海牙认证（附加证明书）
- 邮寄给国内律师
- 律师代为立案、出庭、执行
你只需要在关键节点（如开庭）通过视频连线或回国一次即可。
Q4：诉讼期间，房子会被卖掉吗？
如果你申请了财产保全，法院会查封房产，在案件结束前房产不能过户、抵押。这是保护你权益的关键步骤。
Q5：律师费能不能让对方承担？
可以。根据《民法典》，侵权人（非法占用人）应当赔偿被侵权人的合理支出，包括律师费。你可以在诉讼请求中明确要求对方承担律师费。
🎯 同朋法律建议：预防永远比维权更重要
虽然这篇文章教你的是"维权攻略"，但我们更希望你永远用不上这篇攻略。以下是几条预防建议：
1️⃣ 房产证随身携带或安全存放：不要把原件交给任何人"保管"
2️⃣ 委托协议书面化：即使是亲兄弟姐妹，委托照看房产也要签书面协议，明确权限
3️⃣ 定期查询房产状态：每年让国内亲友到房管局查询一次，确认房产仍在自己名下
4️⃣ 安装远程监控：在房子里安装摄像头，随时查看房屋状况
5️⃣ 发现问题早行动：发现异常立即发律师函，不要碍于情面拖延
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声明：本文仅供参考，不构成正式法律意见。具体案件请咨询专业律师。
本文撰写于2026年2月14日，基于中国现行法律法规。如有政策变动，请以最新法律文件为准。