引言：当亲情变成侵权
"我在韩国打工5年，省吃俭用买的房子，结果表哥住进去就不走了。"
这是来自山东青岛的王女士（化名）的真实遭遇。5年前她来韩国务工，将新买的房子交给表哥"暂住看管"。没想到这一住就是5年，现在她想收回房子自用，表哥却以"当初说好给我住"为由拒绝搬离，甚至扬言"有本事你回来告我"。
类似的故事每天都在海外华人圈上演。据某律师事务所统计，海外华人涉及国内房产纠纷中，超过40%与亲戚占用有关。人在韩国，国内房子被亲戚住着不走、私自出租、甚至偷偷过户的情况屡见不鲜。今天这篇文章，就来详细讲讲遇到这种情况该怎么办。
一、痛点场景：人在韩国，国内房产被占的3大典型情形
情形1："暂住"变"长住"，请神容易送神难
这是最常见的情况。出国前碍于情面，把房子借给亲戚"暂住"。几年后发现，亲戚不仅没搬走，还把房子当成了自己的家，甚至还添了家具、装了电器。等你想要收回的时候，对方要么装聋作哑，要么以"住习惯了""没地方去"等理由赖着不走。
情形2：私自出租，租金全吞
有些亲戚打着"帮你照看房子"的旗号，实际上却把你的房子偷偷出租，租金全部落入自己口袋。等你发现时，可能已经收了好几年房租，金额动辄十几二十万。更气人的是，有些亲戚还理直气壮地说"我帮你打理，收点辛苦费怎么了"。
情形3：篡改房本，试图据为己有
这是最极端也最危险的情况。个别亲戚趁你在国外，伪造你的签名或印章，试图通过不正当手段过户房产；或者利用你是房主的信任，骗取你的身份证件复印件，办理抵押贷款等。
无论你遇到哪种情况，核心问题都是一样的：人在国外，如何有效维权？
二、法律难点：跨国维权的4大困境
困境1：跨国沟通成本极高
从韩国飞回中国往返一趟，机票加住宿至少几千块，还要请假扣工资。更重要的是，如果走法律程序，可能需要多次往返，对于在韩国打工的华人来说，时间和经济成本都难以承受。
困境2：不了解国内法律程序
很多人出国多年，对中国法律已经生疏。不知道应该去哪里起诉、需要准备什么材料、流程要走多久。信息不对称导致维权无从下手。
困境3：人情与法律的纠结
毕竟是亲戚，很多人担心走法律程序会伤感情、撕破脸。但如果一味忍让，对方往往变本加厉，问题永远解决不了。需要明确的是：亲情不能成为侵占他人财产的挡箭牌。
困境4：证据收集困难
跨国情况下，房产证、购房合同、沟通记录等证据材料的收集和认证都比较麻烦。如果当初是口头约定借住，没有任何书面凭证，维权难度会进一步增加。
三、解决方案：人在韩国也能追回房产的5步法
第一步：收集固定证据（核心中的核心）
证据清单：
- 房产证明：房产证扫描件（如果在亲戚手里，需要去房管局补办或开具证明）
- 购房凭证：购房合同、付款记录、贷款记录等
- 占用证据：
- 亲戚实际居住的证明（水电费单据、物业费记录、邻居证词等）
- 房屋现状照片/视频
- 沟通记录：微信、短信、邮件等关于借住、催搬的聊天记录
- 委托凭证：如果当初有书面借用协议最好，没有的话电话录音也能作为补充
在韩国就可以做的：
- 整理所有电子证据，截图保存
- 让国内信任的朋友帮忙拍照取证
- 必要时通过视频通话远程查看房屋现状
第二步：发送正式律师函（先礼后兵）
不要一开始就撕破脸，建议先通过律师发送正式的《催告函》或《律师函》：
- 明确告知对方：您是房屋的合法所有权人
- 限定搬离期限（通常7-15天）
- 警告法律后果：如逾期不搬，将提起诉讼并索赔占用费
律师函的优势：
- 成本较低（通常几百到一千多）
- 显示您的维权决心
- 部分内容可以作为后续诉讼证据
- 部分亲戚收到律师函后会主动搬离
第三步：向法院提起诉讼
如果对方仍然不配合，就只能走法律程序了。根据具体情况，你可以选择以下几种诉讼请求：
案由1：返还原物纠纷
- 适用情形：亲戚无权占有房屋
- 诉讼请求：判令被告搬离房屋，腾退房屋交付原告
案由2：排除妨害纠纷
- 适用情形：亲戚妨碍你行使房屋所有权
- 诉讼请求：判令被告停止侵害、排除妨碍
案由3：侵权责任纠纷（可同时主张赔偿）
- 适用情形：亲戚擅自出租获益，造成你经济损失
- 诉讼请求：返还房屋+赔偿租金损失+支付占用费
第四步：委托国内律师全程代理（人在韩国不用回国）
关键好消息：打官司不一定要本人回国！
根据《民事诉讼法》，你可以通过以下方式委托国内律师全权代理：
- 出具授权委托书：写明委托事项和权限（建议委托权限写"特别授权"，包含调解、上诉等）
- 公证认证：
- 如果你是中国公民：在韩国的中国使领馆办理委托书公证
- 费用约200-400元人民币，办理时间3-5个工作日
- 邮寄原件：将公证后的委托书原件寄给国内律师
- 视频参与：现在很多法院支持线上开庭，你可以在韩国通过视频参与庭审
第五步：申请执行，强制清场
拿到胜诉判决后，如果亲戚还是不搬：
- 向法院申请强制执行
- 法院会通知被执行人限期搬离
- 逾期不搬，法院将强制清场，费用由被执行人承担
整个过程，你无需亲历亲为，只需配合律师提供必要材料即可。
四、特别提醒：防患于未然更重要
如果你正打算把房子借给亲戚住，务必做到：
- 签订书面借用协议：明确借用期限、用途、费用等
- 保留房产证件原件：千万别把房产证交给对方
- 定期查房：委托国内朋友定期查看房屋状况
- 购买财产保险：防范意外损失
如果你已经在"借住"中，建议现在就开始：
- 通过聊天工具明确"借住"性质，保留证据
- 定期提醒对方这是暂时借住，为将来收回做铺垫
- 了解房屋现状，防止被出租或被抵押
结语：权益需要主动争取
房子对于大多数海外华人来说，是多年辛苦打拼的心血，也是将来回国养老的归宿。当亲戚的"借住"变成"霸占"，忍让只会让问题越来越糟。
法律是最有力的武器。人在韩国并不意味着维权无门，通过公证委托、律师代理、线上开庭等方式，完全可以不出国门就解决国内房产纠纷。不要让距离成为权利受损的理由，也不要让亲情成为被剥削的借口。
律师提醒
房产纠纷案件涉及金额较大、程序相对复杂，建议尽早委托专业律师处理。尤其是跨国案件，涉及公证认证、跨境沟通等环节，专业律师的介入能大大提高维权效率。
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本文仅供参考，不构成具体法律意见。个案情况不同，请咨询专业律师获取针对性建议。