远航法律 · 专注在韩华人中国境内法律问题
一、一个真实的困境
"我爸妈留下的老房子，让叔叔一家住了20年了。现在我人在韩国，想卖掉这套房，叔叔却说这房子早就是他们家的了，坚决不搬。我甚至没收到过一分钱的租金……"
这是远在韩国首尔的李女士向我们求助时的原话。她的情况并非个例——很多在韩华人都有类似遭遇：老家房子被亲戚、甚至更远的"远亲"长期占用，自己碍于情面不好意思催，等到真有需要时，却发现对方根本不认账。
人在韩国，老家房子被占，该怎么办？
二、认清法律事实：房子是谁的？
1. 房产证写谁的名字，房子就是谁的
这一点看似简单，却是维权的核心依据。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。
- 房产证（不动产权证）上登记的权利人，就是法律认可的房屋所有者
- 亲戚住了20年≠拥有产权
- 居住权、使用权不能对抗所有权
2. 警惕"事实占有"的误区
有些亲戚会主张"我住了20年，这房子就该归我"。这在法律上叫**"长期占有主张所有权"**。
但要注意：中国法律对不动产的取得时效有限制。《民法典》规定，不动产的取得时效为20年，但需满足以下条件：
- 占有必须是以**"所有人"的身份**（即自认为房子是自己的）
- 必须是公开、和平、持续的占有
- 必须是善意占有（即不知道房子有争议）
实践中——亲戚以"借住"名义入住，不属于以所有人身份占有，很难成立取得时效。
三、三种法律途径，帮你收回房子
途径一：协商+公证（最简单，但需要对方配合）
适用情况：对方态度尚可，愿意搬出
操作步骤：
- 通过视频/电话与占用方沟通，说明你的所有权和处置意愿
- 如对方同意搬出，可签署**《搬离协议》**并进行公证
- 约定搬离时间、房屋交接、钥匙归还等细节
- 如对方承诺搬离后反悔，凭公证文书可直接申请法院强制执行
缺点：太多案例证明"亲戚的承诺不可靠"，建议同时准备途径二或三。
途径二：民事诉讼——确权+腾房（最稳妥，推荐）
适用情况：对方拒绝搬走，或要求"给钱才让"（敲诈勒索性质）
法律依据：《民法典》第二百三十五条
"无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。"
起诉流程（人可在韩国，委托律师在国内办理）：
第一步：准备委托材料（在韩国完成）
授权委托书：写明委托国内律师的权限范围（特别授权）
身份认证：
- 韩国公证书：在韩国公证机构办理委托公证
- 海牙认证：因韩国和中国都加入了《海牙公约》，韩国公证后需在韩国主管机关办理海牙认证（Apostille）
- 认证后邮寄回中国，无需再去中国驻韩使馆认证
案件证据材料（电子扫描件即可）：
- 不动产权证
- 能证明占有关系的证据（如曾经的借住协议、通话录音、微信聊天记录等）
- 房屋现状的照片或视频
第二步：委托国内律师立案（律师在国内完成）
- 选择房屋所在地法院起诉
- 诉讼请求建议写成："1. 确认房屋所有权归原告；2. 被告立即停止侵占，腾退房屋；3. 被告支付占用期间的房屋使用费"
- 可同时申请财产保全，防止对方转移或恶意破坏房屋
第三步：审理与执行
- 一般3-6个月出判决
- 如对方败诉后拒不搬离，可申请法院强制执行（法院会强制清场）
关于"占用费"：法院一般会支持合理的占用费，可参照当地租房市场价格计算。
途径三：报警+刑事控告（适用于对方暴力抗拒或涉嫌侵占）
适用情况：对方采取暴力、威胁手段阻止你进入房屋，或擅自将房屋出租牟利
法律依据：《刑法》第二百七十条——侵占罪
"将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大，拒不退还的，处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金。"
注意：
- 侵占罪是亲告罪，需你自己去法院提起刑事自诉
- 需证明对方明知房屋不归自己所有，却故意占为己有
- 实践中认定较严格，但可作为谈判的威慑手段
四、在韩国如何启动维权？实操指南
第一步：准备海牙认证材料
在韩国办理的文件需经以下流程：
- 韩国公证人（공증인）公证：找韩国公证处办理授权委托书公证
- 韩国外交部（외교부）海牙认证：公证后送至韩国外交部或其指定机构办理Apostille
💡 提示：韩国海牙认证一般3-5个工作日可取，可委托代办。
第二步：委托专业律师
建议选择房屋所在地律师，原因：
- 熟悉当地法院和法官
- 方便现场勘查房屋状况
- 执行阶段需要当地配合
委托方式：
- 视频面谈：先用微信或Zoom与国内律师沟通案情
- 邮寄材料：将海牙认证后的委托书原件寄给律师
- 签署合同：可通过电子签名或邮寄方式完成委托合同
第三步：证据收集
你人在韩国，以下证据可能需远程准备：
| 证据类型 | 获取方式 |
|---|---|
| 不动产权证 | 让国内亲友拍照或去不动产登记中心调取 |
| 房屋现状 | 委托当地朋友拍摄视频，或申请法院保全时由法官现场勘查 |
| 与占用人沟通记录 | 微信聊天记录、通话录音等，注意保存原始载体 |
| 占用起始时间证明 | 水电费缴纳记录、邻居证言、以前的书信往来等 |
五、常见问题解答
Q1：我爸妈去世前说房子留给叔叔，但我有遗嘱/遗产已过户到我名下，叔叔还能占着吗？
A：以登记的产权为准。如果你已合法继承并完成过户，叔叔的"口头承诺"不能对抗你的所有权。但如果叔叔有充分证据证明他也有继承权（如遗嘱未公证存在争议），可能需要先打继承官司。
Q2：法院判我赢了，但叔叔还是不搬，怎么办？
A：申请强制执行。法院会：
- 先送达执行通知书，限定期限搬离
- 逾期不搬，法院会组织强制清场（有法警在场）
- 如对方暴力抗法，可追究"拒不执行判决、裁定罪"
Q3：我不想撕破脸，能不能只要求对方付租金？
A：可以。你可以主张占用费/房屋使用费，不要求对方搬离。但建议明确约定租金标准和支付方式，并签署书面协议，否则后期维权仍困难。
Q4：统一回复时效多久？我想快点有结果。
A：民事诉讼一审通常3-6个月。如果你在韩国且有紧急情况（如急需卖房用钱），可以申请诉前财产保全+先予执行（需满足法定条件），但门槛较高，建议咨询律师。
六、给在韩华人的特别提醒
"人情"是最贵的成本：很多亲戚长年占用房产，正是因为知道你在海外、顾全大局。但从法律角度，超过3年的占用可能导致证据灭失（水电费记录查不到、证人记忆模糊），建议尽早行动。
海牙认证2023年11月已生效：中国加入海牙公约后，海外授权公证流程大大简化，省去了领事认证环节，维权成本降低、效率提高。
保留好房产证原件：有些案例显示，占用方会伪造证件、擅自办理抵押。建议将原件存放在安全处，复印件中注明"仅限XXX使用".
及时换锁：一旦法院判决生效或对方同意搬离，第一时间更换门锁、保留交接清单，防止对方"回马枪".
七、行动建议
如果你的老家房产正面临类似困扰，建议：
- 立即确认产权状态：通过国内亲友或律师查询不动产登记信息，确认房产证是否还在、登记信息是否正确
- 固定证据：拍摄房屋现状、保存与占用方的沟通记录
- 咨询专业律师：评估案情，制定谈判或诉讼策略
- 启动正式程序：协商无果的情况下，果断通过法律途径维权
记住：房子是你的合法财产，无论占用多久，你都有权收回。法律不会因为你在韩国而对你关闭大门。
本文仅供普法参考，具体案件请咨询专业律师。
远航法律 | 专注解决海外华人中国境内法律问题
📩 如需法律咨询，请联系我们的专业团队
